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北京:物業越權管理被舉報業主狀告房管局行政不作為

發布:濟房網[www.sjskbg.com]  發布時間:2005-3-26
    上周二,海淀區人民法院開庭審理了一起業主訴海淀區房管局接到業主舉報物業公司越權管理的舉報信后行政不作為。據了解,該案是建設部2004年《物業管理企業資質管理辦法》頒布后,京城首次由于物管公司越級管理而引發的行政訴訟。
  房地產界專家及律師告訴記者,房地產案件中,物業公司越權管理現象非常普遍,此案的訴訟對規范物業管理行業具有典型的代表意義。

  業主:物業越權房管局不作為

  記者在此案審理時了解到,原告即業主王先生居住在海淀區世紀城遠大園五區,該區建筑面積72萬平方米,但北京世紀城物業管理有限公司(以下簡稱世紀城物業公司)只具備三級管理資質。根據《物業管理企業資質管理試行辦法》規定,物管公司要根據其企業資質進行相應的物管項目的接管;而2004年5月1日起實施的《物業管理企業資質管理辦法》第八條也規定,二級資質物業管理企業可以承接30萬平方米以下住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。三級資質物業管理企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。由于該小區物管公司——世紀城物業公司只具備三級管理資質,因此承接72萬平方米世紀城遠大園的物業管理業務,顯然是超越了其實際具有的資質等級。
  2004年9月20日,業主王先生向海淀區國土資源與房屋管理局及局長以郵政快遞的形式寄發了舉報信,舉報世紀城物業公司超越資質等級承接了世紀城小區的物業管理業務。王先生舉報請求海淀區房管局確認世紀城物業公司超越資質等級承接了世紀城小區的物業管理業務;依法責令世紀城物業公司退出世紀城小區的物業管理服務;依法對其的違法行為做出行政處罰。
  《物業管理企業資質管理辦法》第二十一條規定,物業管理企業超越資質等級承接物業管理業務的,由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告,責令限期改正,并處1萬元以上3萬元以下的罰款。
  與此同時,《建設領域違法違規行為舉報管理辦法》第七條中有規定,對有通訊地址的署名舉報人應當回復處理情況。第十條規定,對于舉報的核查工作一般應當在30日內完成,并做出處理決定;情況比較復雜的,經領導批準,可以適當延長辦理期限,但不得超過3個月。
  但業主王先生自去年9月20日向海淀區房管局及局長發出舉報信后,海淀區房管局至今未履行其法定職責。

  房管局:物業在新規則實行前已承接業務

  在法庭審理中,海淀區房管局的代表為該局物業管理科的工作人員,其在法庭上表示,該局和局長均已收到舉報信,也做了相應的了解,但考慮到過去沒有出臺《物業管理企業資質管理辦法》的時候,世紀城物業公司已經在進行管理了,在此背景下,該物業公司應該可以繼續管理遠大園。此外,依據相關規定,海淀區房管局并沒有物業管理企業資質的批復權和解釋權,因此他們在接到王先生的舉報后也就未做出處理。
  房管局的說法同時也是世紀城物業公司的一個解釋,作為此案的第三人世紀城物業公司也參加了出庭,其代表在法庭也承認了自身的資質問題。
  據世紀城小區開發商北京金源鴻大房地產有限公司出具的證明表明:在世紀城房屋交付后,金源鴻大房地產有限公司指派和委托北京世紀城物業公司對小區從事物業管理工作,指派及委托時間從北京世紀城物業公司成立至今。
  據記者了解,世紀城物業公司于2001年5月15日取得北京市物業管理資質合格證書;于2003年9月下旬取得三級資質證書。
  房管局與世紀城物業公司的解釋均是:在2004年《物業管理企業資質管理辦法》出臺前,世紀城物業公司已經承接了物業管理業務,因此,可以繼續進行管理。
  目前,此案仍在審理中。

  新舊政策交替中糾紛增多

  北京市京華律師事務所副主任律師周義發在接受記者采訪時表示,透過此次案件可以看出,在《物業管理條例》、《物業管理企業資質管理辦法》等法規實施的過程中,物業管理市場正在進一步規范,業主的維權意識也在不斷提高,這種市場前進中業主與物業管理公司因為碰撞而引發糾紛的現象越來越多,而歸結這些糾紛會發現諸多問題。
  以北京為例,物業管理公司超越資質進行管理的現象非常普遍。而物業管理公司承接業務后進行管理時,也暴露出其自身能力不足,這說明一些物業管理公司的資質與素養均得進一步提高。
  “在北京,達到一級資質的物業管理公司不是非常多,但超過30萬平方米以上的小區卻很多。”周律師說,大的小區多,具有相應資質的物業管理公司少,供求關系不平衡。因此,物業管理公司還應該苦練內功,否則業主不滿意,就會引發官司多、市場亂的現象。
  “而且,很多物業管理公司與開發商有相對較深的關系,許多小區剛剛建好時,物業公司由開發商指派,這樣,物業公司對開發商負責。”著名房地產律師王飛說,這就使物業公司不能執行為業主服務的理念。很多時候暄賓奪主,與小區業主委員會的職責不清,造成雙方矛盾深深。事實上,業主委員會與物業公司的相處應該是互相配合。
  而與此同時,政府也應該進行市場指導和管理,分批對物業公司進行培訓,使物業公司的管理能力與素質,盡快地與市場需求切合起來。
  否則,這種物業糾紛理還亂,剪不斷。
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